Chiarite le differenze tra locazione e affitto di azienda per i negozi all’interno dei centri commerciali

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 3888 del 17 febbraio 2020, ha individuato i criteri che distinguono la fattispecie della locazione da quella dell’affitto di azienda, tema rilevante soprattutto nel caso di unità immobiliari all’interno dei centri commerciali.

Secondo la Cassazione, anzitutto, il rilievo che le parti abbiano concordemente definito il contratto come “affitto d’azienda” (come spesso accade) non vincola il giudice nella sua qualificazione. Al contrario, viene stabilito che l’elemento essenziale che distingue le due fattispecie è dato dalla “preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto del contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un’azienda o di un suo ramo”.

Qualora invece venga accertato che i beni erano, al momento della conclusione del contratto, già organizzati per l’esercizio dell’impresa, occorrerà verificare se le parti abbiano inteso trasferire il godimento dell’intero complesso organizzato, oppure semplicemente del solo immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi sono meramente strumentali al suo godimento. Nel primo caso si avrà quindi un “affitto d’azienda”, nel secondo, invece, un rapporto di “locazione”.

La differenza tra le ipotesi è essenziale, applicandosi – a seconda della fattispecie – regole ben diverse, ad esempio in relazione alla durata del rapporto o all’indennità da avviamento, dovuta al conduttore esclusivamente in caso di locazione.